Investir dans l'immobilier plaît aux Français, même à ceux qui rejettent l'investissement locatif. En 2015, les sociétés civiles de placement immobilier (SCPI) ont attiré 4,275 milliards d'euros, selon les chiffres de l'Association française des sociétés de placement immobilier (Aspim). Du jamais vu en quarante ans d'existence. Les seules SCPI de rendement ont collecté 4,06 milliards d'euros d'après le portail spécialisé MeilleureSCPI.com. Une attractivité qui ne doit rien au hasard, à l'heure de la baisse des rendements des placements financiers traditionnels, Livret A et assurance vie en euros en tête.
Diversifier dans l'immobilier d'entreprise
La SCPI de rendement permet d'investir dans un marché immobilier quasiment inaccessible autrement pour un Français moyen : l'immobilier d'entreprise, généralement des bureaux et des murs de commerces. C'est donc une façon pour l'épargnant de diversifier ses avoirs en dehors des sentiers battus, sans pour autant s'exposer aux risques spécifiques que peuvent représenter certains placements atypiques, comme la forêt ou le vin.
Rémunérer son épargne
Les SCPI de rendement rapportent gros à leurs souscripteurs. Leur rentabilité avant impôt et prélèvements sociaux, mesurée par le taux de distribution sur valeur de marché (TDVM), s'est établie à 4,85% en 2015 selon l'Aspim, contre 5,08% en 2014. Autant dire à des années lumières des livrets bancaires, certes moins risqués mais qui rapportent encore moins que les piètres 0,75% du Livret A.
Reste que les SCPI n'échappent pas à la baisse des rendements depuis quatre ans (5,15% en 2013 et 5,20% en 2012). Pour les sociétés de gestion chargées de placer et de rémunérer l'épargne des particuliers, la progression de la collecte pose en effet problème. Elles se retrouvent ainsi contraintes de trouver toujours plus d'immeubles dans lesquels investir pour satisfaire la demande et se portent donc sur des actifs potentiellement moins rémunérateurs. Ce qui a conduit nombre de SCPI à se tourner vers des biens situés dans d'autres pays européens (Allemagne, Espagne, etc.) et d'autres à se spécialiser sur certaines niches comme l'immobilier de santé.
Pour profiter pleinement de ces rendements, mieux vaut être faiblement imposé car les revenus distribués par la SCPI sont soumis au barème de l'impôt sur le revenu, soit 45% maximum. Ou opter pour un achat à crédit de parts de SCPI, ce qui permet de minimiser la charge fiscale grâce à la déductibilité des intérêts d'emprunt.
Doper son assurance vie
Malgré la garantie du capital, la faible rentabilité des assurances vies en euros (2,30% en 2015 avant impôts et prélèvements sociaux) pousse certains souscripteurs à chercher des alternatives. Parmi elles... l'assurance vie multisupports investie en unités de compte (UC). Ces UC prennent la forme d'obligations d'Etat ou d'entreprises, d'actions mais également de parts de SCPI. Autrement dit, les SCPI peuvent booster un contrat d'assurance vie, sans que cela ne remette en cause sa fiscalité avantageuse.
Avantage de la formule, le versement des dividendes par les SCPI est instantané, alors qu'il faut attendre plusieurs mois dans le cadre d'un achat de parts hors assurance vie. C'est ce que l'on appelle le délai de jouissance. En revanche, l'épargnant ne perçoit généralement pas l'intégralité des loyers reversés : les frais de gestion du contrat, généralement compris entre 0,7 et 1%, viennent amputer la performance du produit.
Toucher des revenus complémentaires réguliers
Les SCPI de rendement versent des revenus réguliers aux épargnants, sous la forme d'acomptes sur dividende. Le plus souvent, ils sont distribués chaque trimestre. Dans certains cas, deux versements sont effectués dans l'année.
